Les locataires paient régulièrement. Les autres propriétaires entendent seulement : « Tout a été dépensé pour l’immeuble. » Ils ignorent les loyers, les logements vacants et les réparations réalisées. Le premier problème est peut-être l’absence de données permettant de calculer une distribution.
Les exemples sont illustratifs. Sources vérifiées le 16 septembre 2026. Cet article concerne le droit et les archives polonais.
Les revenus ont des bénéficiaires déterminés
L’article 207 répartit fruits et revenus du bien commun selon les quotes-parts, comme les dépenses et charges. Commencez par les droits de chacun et les accords de gestion et d’usage.
Recevoir les virements ne rend pas le titulaire du compte seul propriétaire des loyers. Mais la somme des paiements des locataires n’est pas automatiquement distribuable : distinguez recettes, dépenses réelles et dépôts remboursables.
Fondement : [1] art. 207
Demander un compte de gestion
L’indivisaire qui n’assure pas la gestion peut demander des comptes à des échéances appropriées. Un relevé utile précise période, baux, sommes dues, paiements, impayés et justificatifs des dépenses. Il distingue impayés locatifs et défaut de règlement entre propriétaires.
« Montrez tout l’argent » risque de provoquer une nouvelle dispute. Indiquez les mois et les documents demandés. Comparez le relevé aux pièces, pas seulement au tableau précédent.
Fondement : [1] art. 208
La gestion peut-elle être rémunérée ?
L’indivisaire gestionnaire peut demander une rémunération correspondant au travail justifié. Cela ne permet ni frais arbitraires fixés seul ni rétention de tous les loyers. Il faut préciser fondement, tâches et mode de règlement.
Le même propriétaire peut répondre aux locataires, payer l’assurance et suivre les travaux. Décrivez ces activités. Des règles transparentes protègent aussi le gestionnaire en montrant le travail effectivement accompli.
Fondement : [1] art. 205
Séparer passé et organisation future
Réglez les anciennes périodes à partir des documents et accords alors applicables. Pour l’avenir, fixez dates de rapport, approbation des dépenses, accès aux pièces et distributions. Le nouvel accord ne règle pas automatiquement les anciennes créances.
Si la gestion est durablement paralysée ou si la majorité viole la bonne gestion ou lèse la minorité, une demande de gestionnaire judiciaire est prévue. Ses conditions et preuves doivent être examinées. Des comptes manquants documentés valent mieux que des accusations générales.
Fondement : [1] art. 203
Documents à préparer
- Quotes-parts et accords de gestion et d’usage.
- Loyers dus et reçus pour la période choisie.
- Factures et paiements, dépôts et avances séparés.
- Correspondance antérieure sur les comptes.
À retenir
Obtenez d’abord un compte vérifiable. Évaluez ensuite la somme revenant à chacun.
Sources et références
Textes officiels, décisions de justice et ressources institutionnelles. Les sources pertinentes figurent sous chaque partie.
- Code civil polonais — texte consolidé, Journal officiel 2026, position 795 — ouvre une nouvelle fenêtreart. 207; art. 208; art. 205; art. 203